Lecita la riduzione del canone in presenza di vizi dell’immobile – Cassazione Civile, Sezione III, Sentenza n. 2855/2005
Se il conduttore ha
continuato a godere dell’immobile, sia pure in presenza di vizi, non puo’
sospendere il pagamento del canone, ma puo’ solo ridurlo. E’ questo il
principio fissato dalla sentenza n. 2855 della III Sezione civile, in contrasto
con altre pronunce delle medesima Suprema corte, che negavano invece lo "
sconto" in caso di limitazione del godimento del bene.
Secondo questo orientamento, infatti, va riconosciuto che il pagamento del
canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore ”
al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di
determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una
riduzione o una diminuzione del godimento del bene ” .
La sospensione totale o parziale dall’adempimento dell’obbligazione è invece
legittima solo quando viene completamente a mancare la prestazione della
controparte.
Ma per l’attuale pronuncia della Cassazione, escludere il rifiuto l’intero
canone in caso di inesatto adempimento non sembra condivisibile. In
particolare, il comma 2 dell’articolo 1460 del Codice civile va considerato
applicabile anche quando la controparte potrebbe avere già eseguito la propria
prestazione, ma in maniera inesatta o, comunque, incompleta. In questo caso,
pero’, precisa la sentenza, la regola da rispettare è quella dell’oggettiva
proporzione degli inadempimenti stessi, da valutare con attenzione all’intero
equilibrio del contratto e alla buona fede. Cosi’, se il conduttore ha
continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentava vizi, e
quindi ha ricevuto la prestazione, non puo’ sospendere l’intero suo
adempimento, perchè in questo caso mancherebbe la proporzionalità tra i due
inadempimenti. E’ invece possibile ridurre l’importo da pagare in proporzione
all’entità del mancato godimento.
La pronuncia della Cassazione è intervenuta nel caso della locazione di un
locale adibito a pubblica attività, nella quale il conduttore aveva poi
collocato materiale tale da renderne difficile, se non impossibile, l’uso nei
confronti dell’utenza. E su questo punto la Corte ripercorre il valore
giuridico della buona fede: tra le obbligazioni principali del locatore ci sono
quelle di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione e di assicurarne
l’utilizzo. Il principio generale della buona fede, allora, privo in un primo
momento di autonomo rilievo giuridico secondo la stessa Corte, ha poi assunto
le caratteristiche di un vero e proprio dovere che viene violato non solo
quando una delle parti ha agito con il proposito doloso di danneggiare l’altra,
ma anche se il comportamento tenuto non è stato corretto. Avverte la sentenza:
” In altri termini, la violazione del dovere di comportamento imposto dal
principio di buona fede ( articolo 1375 del Codice civile) è già di per sè
inadempimento e puo’ comportare l’obbligo di risarcire il danno cagionato a
causa della violazione medesima ” .
La rilevanza della buona fede si concretizza cosi’ nell’imporre a ciascuna
delle parti del rapporto contrattuale il dovere di agire in modo da conservare
gli interessi dell’altra. La buona fede si pone ” come governo della
discrezionalità nell’esecuzione del contratto, nel senso che essa opera sul
piano della selezione delle scelte discrezionali dei contraenti, assicurando
che l’esecuzione del contratto avvenga in armonia con quanto emerge dalla
ricostruzione dell’operazione economica che le parti avevano inteso porre in
essere ” .
La Corte di appello, quindi, che aveva dato ragione al locatore, avrebbe dovuto
valutare se quest’ultimo, scegliendo di lasciare il materiale ne locale, avesse
eseguito in buona fede gli obblighi derivanti dal contratto. In caso contrario,
sarebbe rimasto accertato l’inadempimento del locatore e si sarebbe posto solo
il problema del rapporto tra questo inadempimento e quello del conduttore,
consistente nel mancato pagamento del canone.
Giovanni Negri, Il Sole 24 Ore
