Senato della Repubblica «Modifiche al Codice civile in materia di condominio» Ddl 1708 ed altri – con le modifiche approvate dalla commissione Giustizia (20 maggio 2004)

Senato della
Repubblica
 «Modifiche al Codice civile in materia di
condominio»
Ddl 1708 ed altri – con le modifiche in neretto approvate dalla commissione
Giustizia
(20 maggio 2004)

Articolo 1

1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
Articolo 1117. (Parti comuni dell’edificio) Sono oggetto di proprietà
comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, se
non risulta il contrario dal titolo che, a pena di nullità, deve precisarne la
diversa destinazione d’uso:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui
sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le
scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;
2) i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso l’alloggio del
portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le centraline
di controllo delle energie e delle telecomunicazioni; 
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all’uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
impianti idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione per il
gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento, per le telecomunicazioni e
simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
Il valore proporzionale delle singole unità immobiliari deve essere precisato
dal regolamento di
condominio
o dalle deliberazioni di cui all’articolo 1117quater ed essere espresso
in millesimi da apposita tabella allegata. Ai soli fini della ripartizione delle
spese, la tabella deve tener conto dell’uso anche potenziale delle parti comuni
come determinato dalla legge e dal titolo.

Articolo 2

1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono aggiunti i
seguenti:
Articolo 1117bis. (Ambito di applicabilità) Le disposizioni del
presente Capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità
immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di
edifici abbiano parti che servono all’uso comune, quali aree, opere,
installazioni e manufatti di qualunque genere. 
 Le disposizioni sulle distanze di cui agli articoli 873 e seguenti e quelle
relative  alla corrispondente tutela si applicano, in quanto compatibili,
tenendo conto della condizione dei luoghi, delle destinazioni d’uso, nonchè
dell’amenità, della comodità e delle altre particolari caratteristiche
ambientali e reddituali.
Articolo 1117ter. (Partecipazione ed usi omogenei) Le
deliberazioni delle assemblee che riguardano le parti comuni sono anullabili se
non sono approvate anche dalla maggioranza dei proprietari di unità immobiliari
aventi le medesime destinazioni d’uso.
Articolo 1117quater. (Modificazioni e sostituzioni delle parti comuni)
La sostituzione delle parti comuni ovvero la modificazione della loro
destinazione d’uso, salvo quando disposto dal secondo comma dell’articolo 1120,
puo’ essere approvata dall’assemblea, fermo restando quanto previsto
dall’articolo 1117ter, con un numero di voti che rappresenti almeno
un terzo dei
partecipanti al condominio e i due terzi
del valore complessivo, nei soli casi in cui ne risulti cessata l’utilità
ovvero risulti egualmente realizzabile l’interesse comune.
La convocazione dell’assemblea deve essere effettuata mediante raccomandata con
avviso di ricevimento non meno di trenta giorni liberi prima della data di
convocazione, deve individuare le parti comuni, deve indicare l’oggetto della
deliberazione e deve descrivere il contenuto specifico e le modalità delle
sostituzioni o modificazioni che si intendono apportare. La convocazione deve
essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior
uso comune o in quelli a tal fine destinati.
La deliberazione, se approvata dall’assemblea con un numero di voti che
rappresenti almeno la metà del valore, puo’ produrre effetto anche con
l’adesione successiva da parte di
partecipanti al condominio non presenti all’assemblea che deve essere espressa
in forma scritta all’amministratore, a pena di decadenza, nei sessanta giorni
successivi alla comunicazione, tale da rappresentare il valore di almeno i due
terzi del condominio e di almeno un terzo dei partecipanti allo stesso.
I termini di cui all’articolo 1137 decorrono dalla data di scadenza di tale
termine.
La deliberazione, a pena di nullità, deve:
essere assunta con atto ricevuto da pubblico ufficiale o scrittura privata
autenticata;
contenere la dichiarazione espressa dell’amministratore dell’attuazione degli
adempimenti di cui al secondo comma;
determinare l’indennità che, ove richiesta, è attribuita ai condomini che
sopportino diminuzione del loro diritto in ragione di qualità specifiche dei
beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.
Articolo 1117quinquies. (Tutela delle destinazioni d’uso). In caso
di attività contraria alla destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità
immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino puo’ diffidare
l’amministratore affinchè entro trenta giorni agisca per la tutela degli
interessi comuni. In mancanza dell’amministratore o se l’amministratore non
provvede entro trenta giorni dalla diffida, ogni condomino puo’ chiedere che il
tribunale ne ordini la cessazione in via di urgenza, salvo in ogni caso il
risarcimento del danno. Il danno deve essere determinato tenendo conto degli
incrementi di valore, degli investimenti compiuti e dei benefici ricavati da
ciascun interessato, nonchè della gravità della colpa e dell’esigenza di
scoraggiare reiterazioni.

Articolo 3

1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Articolo 1118. (Diritti dei partecipanti sulle cose
comuni) Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è
proporzionato al valore delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo
non dispone altrimenti.
Il valore proporzionale di ogni unità immobiliare (…) non puo’ essere
modificato che da atti o da sentenze che devono essere resi pubblici col mezzo
della trascrizione.
Il condomino non puo’, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o
modificando la destinazione d’uso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi
all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione, nè esserne
liberato da alcuni degli altri condomini.»

Articolo 4

1. All’articolo 1120 del codice civile, il comma 1 è sostituito
dal seguente:
«Articolo 1120 (Innovazioni)
Salvo che la legge non disponga diversamente, i condomini, con la maggioranza
indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior
rendimento delle cose comuni. Ove le opere e gli interventi siano connessi alla
sicurezza ed alla salubrità degli edifici e degli impianti (…) sono
valide le deliberazioni approvate con la maggioranza prevista dal comma secondo
dell’articolo 1136, (…).»

Articolo 5

1.
L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Articolo 1122. – (Opere nell’edificio). Ciascun condomino, nel piano o
porzione di piano di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia
riservata la proprietà o l’uso esclusivo ai sensi dell’articolo 1117, non puo’
eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione
d’uso indicata nel titolo qualora cio’ rechi danno alle parti comuni o alle
altrui proprietà immobiliari, o ne diminuisca comunque il godimento o il
valore.
Se le modifiche comportano l’esecuzione di opere, deve essere data comunicazione
delle stesse all’amministratore.»

Articolo 6

1. Dopo l’articolo 1122 è inserito il seguente:
«Articolo 1122bis. (Opere individuali di interesse collettivo).
Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici
condominiali non possono essere fatti o mantenuti impianti od opere se non nelle
condizioni di sicurezza prescritte dalla legge. La mancanza delle condizioni di
sicurezza si considera situazione di pericolo immanente rispetto all’integrità
delle parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva, nonchè rispetto
all’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano o abitualmente
accedono al
condominio,
anche ai fini della tutela giurisdizionale.
Il  detentore a qualunque titolo di unità immobiliari di proprietà o di uso
esclusivo deve consentire l’accesso, previo interpello dell’amministratore, a un
tecnico qualificato nominato d’accordo con l’amministratore stesso ovvero, in
mancanza, nominato dall’assemblea se ne fanno richiesta due condomini, al fine
di accertare che gli impianti e le opere sono stati realizzati o sono mantenuti
in condizioni di sicurezza per la sanità e l’incolumità pubblica.
Il condomino, dopo essere stato interpellato, puo’, d’accordo con il tecnico
nominato, stabilire le modalità dell’accesso. In mancanza, non puo’ impedirlo,
ma è esonerato dalla spesa  se non risulta la situazione di pericolo di cui al
primo comma e in ogni caso gli è dovuta un’indennità se l’accesso cagiona
danno.
La documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di
sicurezza in una o più unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune non
è di ostacolo all’ispezione ai fini dei precedenti commi.
Se dall’ispezione risulta la situazione di pericolo di cui al primo comma, il
condomino deve comunicare all’amministratore le modalità e il tempo di
esecuzione degli indispensabili lavori di messa in sicurezza degli impianti e
delle opere, nonchè le modalità e il tempo dell’accesso per ogni opportuna
verifica. In mancanza, l’amministratore predispone senza ritardo, con la
collaborazione del tecnico qualificato, il piano di intervento con l’indicazione
dettagliata dei lavori da eseguire e lo comunica ai condomini. L’inerzia del
condomino interessato o del detentore a qualunque titolo importa approvazione
del piano e delle modalità per la sua esecuzione.
Se l’amministratore manca o rimane inerte per dieci giorni dopo che anche un
solo condomino lo abbia diffidato ad agire, l’iniziativa per l’ispezione e per
le attività successive puo’ essere assunta anche da uno solo degli interessati
di cui al primo comma.
L’inerzia dell’amministratore è considerata grave irregolarità ai fini della
revoca dell’incarico.
Nei confronti di coloro che non permettono l’ispezione, o che contestano il
piano di intervento, ovvero che ostacolano o contestano l’esecuzione di esso,
puo’ essere proposta denuncia di danno temuto ai sensi dell’articolo 1172,
previa, se ritenuta opportuna, istanza di accertamento tecnico preventivo ai
sensi dell’articolo 696 del codice di procedura civile.
La documentazione amministrativa formata dopo l’esecuzione del piano
d’intervento deve essere integrata con una relazione in cui sono elencati
dettagliatamente i lavori eseguiti e i materiali impiegati. Copia della
documentazione è conservata negli atti del
condominio.
Tutti i soggetti indicati nel primo comma hanno diritto ad avere copia della
documentazione relativa a tutte le unità immobiliari.»

Articolo 7

1.
All’articolo 1124 del codice civile, il primo comma è sostituito dal seguente:
«Articolo 1124. (Manutenzione e ricostruzione delle scale) Le scale sono
mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono e dei
locali che costituiscono corpo di fabbrica autonomo rispetto all’edificio
principale.»

Articolo 8

1. L’articolo 1129 è sostituito dal seguente:
«Articolo 1129. – (Nomina e revoca dell’amministratore). Quando i
condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina amministratore uno di essi o
un terzo. Se l’assemblea non provvede, l’autorità giudiziaria, su ricorso di
uno o più condomini, nomina amministratore uno di essi o altro condomino da
essi indicato; in caso di mancata designazione o di mancata accettazione, nomina
un terzo.
Al momento dell’accettazione della nomina e in ogni caso di rinnovo
dell’incarico, l’amministratore deve dichiarare i propri dati anagrafici, di
avere il godimento dei diritti civili, l’eventuale appartenenza ad associazioni
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