La aree destinate a parcheggio costituiscono a favore del proprietario della singola unità immobiliare un diritto reale d’uso, opponobile nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza. Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza n
A norma
dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967 (articolo 41-sexies della legge
urbanistica n. 1150 del 1942) le aree abibite a parcheggio sono ontraddistinte,
rispetto alle altre zone, da un “vincolo di destinazione” dal quale derivano
situazioni attive, favorevoli per l’acqurente dell’unità immobiliare, e
situazioni giuridiche passive consistenti nelle limitazioni legali della
proprietà fatte a chiunque voglia contestare o negare l’esistenza del diritto.
Tale diritto, infatti, sorgendo direttamente dalla legge con l’iposizione di una
norma imperativa ( art 18), deve essere inteso come un diritto reale d’uso che
non puo’ subire deroghe mediante atti di privati di disposizione o
appropriazione degli stessi spazi e deve ricevere una tutela giurisdizionale
pari a quella che ricevono gli altri diritti reali senza necessità che al
giudizio partecipi il costruttore o il venditore dell’immobile. Come precisato
da una sentenza della Suprema Corte, la n. 3363 resa a Sezioni Unite il 18
luglio 1989, tale diritto << puo’ essere fatto valere, con l’assolutezza tipica
dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza o
l’efficacia>> (si veda anche Cassazione Civile,sentenza n. 14731 del 14
novembre 2000).
Cassazione
Civile, Sezione II, Sentenza n.5755 del 23/03/2004
La Corte
Suprema di Cassazione
Sezione II
Composta
dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Rafaele
CORONA – Presidente
Dott. Alfredo
MENSITIERI – Consigliere
Dott.
Giandonato NAPOLETANO – rel. Consigliere
Dott. Lucio
MAZZIOTTI DI CELSO – Consigliere
Dott. Emilio
MIGLIUCCI – Consigliere
ha
pronunciato la seguente:
Sentenza
sul ricorso
proposto da:
SROCH SERGIO,
FIGONE MARIA ANGELA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA NOMENTANA 257, presso
lo studio dell’avvocato GIANFRANCO DOSI, che li difende unitamente all’avvocato
GIORGIO BRUZZONE, giusta delega in atti;
– ricorrenti
–
contro
COND SALITA S
MARTINO 6/14 in persona dell’Amm.re MAURIZIO DE RANCHI, COMUNE S. OLCESE
(Genova), ARTOSI FLAVIO, TRIZIO LUCIA, CAMMELLI MILVIO, MARENZANA ANNA, AMISANO
GIOVANNI, DIMOLA IMMACOLATA, TERRILE FULVIO, ROSSI TERESINA, elettivamente
domiciliati in ROMA VIA DELLA MERCEDE 52, presso lo studio dell’avvocato MARIO
MENGHINI, che li difende unitamente agli avvocati EMILIO FILIPPI, MIMMA GUELFI
FILIPPI, giusta delega in atti;
–
controricorrenti –
e contro
VOLPI RENATO;
– intimato –
avverso la
sent. n. 555/00 della Corte d’Appello di GENOVA, depositata il 29 luglio 2000;
udita la
relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18 novembre 2003 dal
Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;
udito
l’Avvocato Gianfranco DOSI, difensore dei ricorrenti che ha chiesto
l’accoglimento del ricorso;
udito
l’Avvocato Mario MENGHINI, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto
del ricorso;
udito il p.m.
in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele che ha
concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.
Svolgimento del processo
I coniugi
Sergio Sroch e Maria Angela Figone, proprietari di un appartamento compreso
nell’edificio condominiale sito in Sant’Olcese, alla salita San Martino, num. cc.
4 e 6, per averlo acquistato, con atto in data 12 novembre 1980, dalla Residenza
Manesseno s.p.a., società costruttrice dell’edificio scioltasi dopo
l’alienazione di tutte le unità immobiliari, con atto di citazione notificato
il 30 luglio 1983 convennero innanzi al Tribunale di Genova il Condominio di
detto edificio, per ivi sentir dichiarare la nullità della clausola del
suddetto atto di compravendita che escludeva il diritto di essi acquirenti ad un
posto auto nell’area destinata a parcheggio e la sussistenza in capo ad essi del
diritto reale di utilizzare ad uso parcheggio dell’area condominiale, con
conseguente condanna del Condominio a rispettare e garantire tale diritto contro
pagamento di giusto corrispettivo.
Esponevano
gli attori che: nell’area condominiale erano individuati trentadue posti – auto,
numero pari a quello degli appartamenti di proprietà individuale; alcuni
condomini fruivano illegittimamente di due posti – auto; l’art. 63.5 del vigente
Regolamento Edilizio di Sant’Olcese prescriveva che ogni edificio di nuova
costruzione dovesse disporre di un posto – macchina per ciascuna unità
immobiliare.
Ordinata
l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini che
fruivano dell’uso di più posti – auto, gli attori chiamavano in causa i
condomini Milvo Cammelli, Fulvio Terrile, Giovanni Amisano, Flavio Artori,
Renato Volpi e Teresina Rossi, nei cui confronti ribadivano le conclusioni
rassegnate con l’atto introduttivo del giudizio.
Il Condominio
ed i condomini costituitisi Artosi, Lucia Trizio, Cammelli, Anna Matrenzano,
Amisano, Immacolata Di Mola, Terrile e Rossi resistettero alla domanda,
chiedendone il rigetto siccome infondata.
L’adito
Tribunale respinse la domanda e la sua decisione, impugnata dagli attori, ha
trovato conferma nella sentenza resa in data 29 luglio 2000 dalla Corte
d’Appello di Genova.
Premesso che,
ai sensi dell’art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765, invocato dagli appellanti a
fondamento della domanda, non è prescritto che a ciascuna unità immobiliare di
singola proprietà sia abbinato l’uso di uno spazio per parcheggio, poichè la
norma impone solo un rapporto proporzionale fra metri quadrati di superficie
destinata a parcheggio e cubatura dell’edificio di nuova costruzione, il giudice
d’appello ha osservato che nel caso in esame la parità tra il numero di posti –
auto, coperti e scoperti, ed il numero delle singole unità immobiliari si era
potuta raggiungere per avere, la società costruttrice, destinata a parcheggio
un’area estesa mq. 846, molto superiore a quella da asservire obbligatoriamente
(mq. 478,129) ed anche a quella effettivamente asservita (mq. 545,90) con atto
del 13 dicembre 1976.
Cio’ posto,
la corte di merito ha ritenuto che la porzione di area eccedente quella oggetto
dell’atto di sottomissione potesse essere liberamente alienata dalla società
costruttrice, anche a favore di estranei all’edificio condominiale e che gli
attori avrebbero dovuto, semmai, proporre la domanda, non già nei confronti dei
singoli condomini, non essendo configurabili provvedimenti ablativi di diritti
di proprietà o di uso esclusivo acquistati da terzi, bensi’ nei confronti della
società costruttrice, la sola resasi inadempiente all’obbligo di legge.
Peraltro, anche dopo l’integrazione del contraddittorio gli attori avevano
ribadita la domanda proposta nei confronti del Condominio, che, a sua volta,
avrebbe richiesto l’intervento in causa di tutti i condomini.
Tale domanda,
comunque, era priva di fondamento, non potendo il giudice imporre la
destinazione a parcheggio di un’ulteriore area condominiale quando, come nella
specie, risulti rispettato pienamente il vincolo su un’area nella proporzione
voluta dalla legge ed osservata con l’atto di sottomissione.
La corte
territoriale, infine, ha esclusa l’applicabilità della norma del Regolamento
Edilizio che impone di vincolare a parcheggio aree in misura tale da assicurare
a ciascuna unità immobiliare un posto – macchina, trattandosi di Regolamento
Edilizio approvato il 2 novembre 1975, successivamente, quindi, all’epoca di
inizio della costruzione (1974).
Per la
cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso i coniugi Sroch – Figone,
affidandosi a due motivi.
Resistono con
controricorso, illustrato da successiva memoria, il Condominio ed i condomini
Artosi, Cammelli, Terrile, Amisano, Rossi, Marenzana e Dimola.
Motivi
della decisione
Col primo
motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione e falsa
applicazione degli artt. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765 e 63.5 Regolamento Edilizio
di Sant’Olcese adducendo che:
a) – la Corte
d’Appello ha palesemente errato nel respingere, senza, peraltro, una sufficiente
motivazione, l’eccezione di nullità della clausola con la quale essi ricorrenti
avevano rinunciato all’uso dell’area destinata a parcheggio, poichè trattavasi
di clausola contraria a norma imperativa e fondata sul falso presupposto che
l’appartamento compravenduto "non ha alcun diritto a posto auto per il
parcheggio delle autovetture……";
b) –
ugualmente erronea è la sentenza impugnata nella parte in cui afferma che la
domanda non poteva essere proposta nei confronti dei convenuti, unico soggetto
legittimato essendo la società costruttrice e venditrice; al riguardo, il
giudice d’appello non ha considerato che quella società era ormai cessata da
anni;
c) –
all’appartamento da essi acquistato accedeva necessariamente, siccome
pertinenza, un posto – auto, in tal senso disponendo sia l’art. 18 L. n. 765 del
1967 sia l’art. 63.5 del Regolamento Edilizio del Comune di Sant’Olcese;
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