L’assemblea dei condomini non decide le spese fiscali. Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza n. 9463 del 19/05/2004

L’assemblea del condominio non puo’
deliberare sulle spese fiscali relative all’acquisto del diritto sui beni comuni
e che non riguardino la loro gestione. Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile
della Corte di Cassazione affermando che i rapporti tributari si instaurano tra
l’amministrazione finanziaria ed i singoli condomini, per cui l’assemblea non
puo’ deliberare e ripartire tra i condomini i tributi dovuti dai singoli per
l’acquisto di beni destinati al servizio comune anche se tali beni appartengono
in comune a tutti i condomini. (6 luglio 2004)

Suprema Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, sentenza n.9463/04

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SECONDA SEZIONE CIVILE

Svolgimento del processo
Con citazione 19
ottobre 1996, A. C., nella sua qualità di condomina, convenne davanti al
Tribunale di Avellino il Condominio dell’edificio sito nella via (omissis) della
suddetta città, in persona dell’amministratore in carica, esponendo quanto
segue.
Con atto 10 aprile 1989, assieme agli altri condomini (omissis…), aveva
permutato un appartamento di proprietà comune sito nell’edificio con un tratto
di giardino limitrofo, appartenente a certi (omissis…).
A ciascun condomino l’ufficio del Registro aveva notificato un avviso di
liquidazione, che negava i benefici fiscali richiesti e accertava il maggior
valore, contro cui ella aveva fatto ricorso alla Commissione tributaria.
Il 29 agosto 1995, l’assemblea condominiale aveva deliberato di fare propria
l’istanza di condono presentata dal condomino C. e, il 7 ottobre 1995, aveva
deliberato di ripartire tra i condomini secondo i millesimi di proprietà di
ciascuno la somma occorrente, pari a lire 6.660.000.
Avendo il 10 febbraio ed il 16 marzo 1996 la Commissione tributaria accolto i
suoi ricorsi, ella aveva fatto presente all’assemblea di non dover pagare più
nulla per il condono. Nondimeno l’assemblea, nella riunione del 28 settembre
1996, aveva deliberato di autorizzare l’amministratore ad agire nei suoi
confronti per recuperare la somma di lire 979.000, quale quota della somma
dovuta per il condono delle tasse di registro, e aveva approvato un piano di
riparto delle ulteriori somme dovute.
Tutto cio’ premesso, domando’ al Tribunale di dichiarare nulle o di annullare le
suddette delibere (29 agosto e 7 ottobre 1995 e 28 febbraio 1996, con vittoria
di spese.
Il Condominio, in persona dell’amministratore in carica, si costitui’, chiese il
rigetto delle istanze avverse e, in via riconvenzionale, domando’ la
declaratoria dell’obbligo della attrice C. di corrispondere l’importo di lire
1.052.520, eventualmente in via sussidiaria per arricchimento senza causa.
Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica, con sentenza 30
settembre-1° ottobre 1998, dichiaro’ la nullità delle delibere, l’inammissibilità
della domanda riconvenzionale e condanno’ il condominio alla rifusione delle
spese.
Pronunziando sul gravame proposto dal Condominio, la Corte d’Appello di Napoli,
con sentenza 15 marzo-15 aprile 2000, respinse l’appello e condanno’
l’appellante alla rifusione delle spese.
Per quanto ancora interessa, si legge nella sentenza che questo procedimento e
quello relativo alla delibera 1° marzo 1996 avevano oggetti formalmente diversi,
ragion per cui la riunione non era necessaria. Il fatto che il giardino
acquistato fosse diventato un bene condominiale non implicava che rientrasse nei
poteri dell’assemblea deliberare il pagamento dell’imposta dovuta per il
trasferimento, in quanto la pretesa tributaria aveva come destinatari esclusivi
ciascuno dei contraenti la permuta, per cui il rapporto tributario riguardava
esclusivamente l’Amministrazione finanziaria e i singoli, con esclusione del
Condominio. Le delibere impugnate (29 agosto e 7 ottobre 1995), alle quali aveva
partecipato un delegato della C., non configuravano un atto negoziale vincolante
per la suddetta, perchè non risultava la sottoscrizione e la approvazione con
la presenza e con il voto favorevole di tutti gli aventi diritto. D’altra parte,
il delegato della C. non poteva manifestare una volontà negoziale. Quanto alla
domanda riconvenzionale, il Condominio era incorso nella decadenza sancita
dall’art. 167 comma 2 cod. proc. civ. e, comunque, l’amministratore non era
legittimato a proporre l’azione di arricchimento.
Ricorre per cassazione il Condominio di via (omissis), sempre in persona
dell’amministratore in carica; resiste con controricorso A. C..

Motivi della decisione
1. A fondamento del
ricorso, con il primo motivo il Condominio deduce violazione degli artt. 273 e
112 cod. proc. civ. Il giudice d’appello nulla decide in ordine alla contestata
violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per la mancata riunione dei giudizi
richiesta dalle parti. La sentenza impugnata viola l’art. 112 cit., perchè non
ha esteso la decisione a domande appartenenti anche ad altro giudizio non
riunito, e viola l’art. 273 cod. proc. civ. perchè con diverse sentenze ha
deciso domande oggetto di diversi giudizi pendenti presso il medesimo giudice.
1.2 Il motivo è inammissibile.
E’ risaputo che i provvedimenti del giudice del merito in materia di riunione di
procedimenti, ai sensi degli artt. 273 e 274 cod. proc. civ, in quanto
implicanti accertamenti di fatto e valutazioni ispirate a criteri di
opportunità e discrezionalità ordinatorie del procedimento, non sono
sindacabili in sede di legittimità (giurisprudenza consolidata: cfr. Cass.,
Sez. III, 27 febbraio 2002, n. 7183. Per i precedenti: Cass., Sez. II, 12
dicembre 1977, n. 5386).
2. Con il secondo mezzo, il ricorrente deduce violazione degli
artt. 1123 e 1108 (competenza dell’assemblea condominiale)
 e dell’art. 1298 cod. civ.
(rapporti interni tra debitori e creditori solidali).
Escludere che il condominio abbia partecipato all’atto di permuta non significa
escludere che il bene permutato dai singoli condomini sia un bene comune, come
non significa escludere che le decisioni inerenti alle spese della permuta siano
di competenza condominiale.
Poichè il giardino è di proprietà comune le spese di registro inerenti alla
permuta raffigurano una obbligazione solidale di tutti i condomini, in quanto
inerente alla conservazione ed al godimento del bene comune. Allo stesso tempo,
la pretesa tributaria conseguente all’atto riguarda tutti i condomini con il
vincolo della solidarietà. Per conseguenza il condominio non è estraneo alla
spesa e la materia non è estranea alle attribuzioni assembleari.
2.2 Il motivo non è fondato.
Per la verità, è irrilevante il fatto che il bene sia comune, per essere stato
acquistato da tutti i comproprietari dei diversi appartamenti siti nell’edificio
e destinato a vantaggio di tutte le unità immobiliari site nell’edificio. In
effetti, l’assemblea dei condomini non è competente a deliberare in materia di
spese concernenti le imposte relative all’acquisto di un bene destinato all’uso
comune.
E’ noto che all’assemblea dei condomini i poteri sono conferiti specificamente
dalla legge. Poichè l’assemblea decide con il metodo collegiale e con il
principio di maggioranza, vincolando anche i condomini assenti e dissenzienti,
l’assemblea raffigura una sorta di autorità privata, cui è riconosciuto un
potere insolito nel sistema del diritto privato, dominato dal modello
dell’autonomia, in cui i singoli sono vincolati soltanto dagli atti posti in
essere con la loro volontà. Orbene, per conseguire interessi generali e,
precisamente, per superare l’inerzia, che inevitabilmente deriverebbe dal
recepimento del principio romanistico dello ius prohibendi, per cui un solo
condomino dissenziente potrebbe paralizzare l’attività del collegio, la legge
consente all’assemblea di deliberare a maggioranza, previo espletamento del
procedimento in che consiste il metodo collegiale (convocazione di tutti i
partecipanti con ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione,
verbalizzazione etc.).
Peraltro, in considerazione dell’efficacia vincolante anche nei confronti dei
condomini assenti e dissenzienti, il potere dell’assemblea di decidere a
maggioranza è circoscritto a materie ben definite. In particolare, per quanto
concerne le spese per le cose comuni, l’assemblea delibera e ripartisce le spese
per la "gestione" ordinaria e straordinaria (artt. 1135 nn. 2 e 4, 1120, 1123,
1128 cod. civ.).
Trattandosi di obbligazioni propter rem, ascritte ai condomini come conseguenza
del diritto di comproprietà, l’assemblea puo’ decidere se intraprendere o no le
spese suddette e suddividerle tra i partecipanti in proporzione alle quote, ma
non puo’ approvare le spese per le parti comuni in materie non contemplate dal
codice, nè suddividerle in misura difforme dalle quote.
Avuto riguardo ai principi esposti, poichè i poteri dell’assemblea sono
circoscritti alle materie definite, che sinteticamente si compendiano nel
concetto di gestione, non è conforme al sistema della legge l’opinione, che
all’assemblea assegna una competenza generalizzata in tema di spese per le parti
comuni. Non tutte le spese afferenti alle parti comuni, infatti, appartengono
alla competenza dell’assemblea. Non si comprendono certamente nella competenza
dell’assemblea le spese concernenti la attribuzione, vale a dire la titolarità
delle parti comuni, posto che la disposizione del diritto riguarda
individualmente i singoli condomini, i quali operano con lo strumento proprio dell’autonomia
privata, vale a dire con il negozio.
Percio’, non entrano nella competenza dell’assemblea le spese fiscali
riguardanti parti comuni dell’edificio, quando si tratta di spese afferenti
all’acquisto del diritto sui beni comuni e non alla gestione di essi. Come gli
atti di trasferimento intercorrono tra i terzi ed i singoli condomini, del pari
i rapporti tributari si instaurano tra l’Amministrazione finanziaria ed i
singoli partecipanti al condominio.
L’assemblea, quindi, non puo’ deliberare e ripartire tra i condomini i tributi
dovuti dai singoli per l’acquisto di beni destinati al servizio comune anche se
detti beni appartengono in comune a tutti i condomini.
Del tutto fuorviante appare il discorso sulla solidarietà. Ammesso che tra i
condomini sussista solidarietà per le spese comuni (il che è contestato: di
diverso avviso Cass., Sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530: le obbligazioni
assunte per le cose, gli impianti ed i servizi comuni non vincolano in solido i
condomini, che rispondono unicamente per la propria parte nei limiti fissati
dall’art. 1123 cod. civ.), questa eventualmente si esplicherebbe nei rapporti
esterni tra i condomini ed i terzi (l’Amministrazione finanziaria), non certo
nei rapporti interni tra i singoli condomini ed il condominio.
3. Con il terzo motivo il ricorrente deduce violazione dell’art. 1421.
L’asserto del condominio, secondo cui le delibere racchiudevano un negozio
vincolante per la C.o, non raffigura una domanda riconvenzionale, ma una mera
eccezione, non soggetta ai termini di decadenza di cui agli artt. 166 e 167 cod.
proc. civ.
Per la verità, ambedue le deliberazioni sono sottoscritte da tutti i condomini
intervenuti (nella seconda si dice che i condomini intervenuti sottoscrivono
anche per recezione dell’avviso di convocazione della prossima assemblea). Il
fatto che fossero presenti o meno tutti gli aventi diritto non rileva, in quanto
nella specie si discute della volontà negoziale espressa all’unanimità dai
condomini intervenuti, tra i quali la C., la quale aveva conferito una valida
delega per iscritto.
3.1 Anche questo motivo è destituito di fondamento.
Non giova insistere sulla esistenza e sulla validità della volontà negoziale
della ricorrente, manifestata in occasione delle riunioni assembleari, in quanto
appare decisivo che, nella specie, non sussiste un negozio stipulato in
assemblea da tutti i condomini.
E’ pur vero che, in occasione di una riunione assembleare, i condomini possono
stipulare un negozio giuridico: sempre che manifestino consapevolmente la
concorde volontà di porre in essere un atto di autonomia, e non di votare una
delibera. Ma per il perfezionamento del negozio appare indispensabile la
presenza e la volontà di tutti i partecipanti al condominio.
Trattandosi di un negozio plurilaterale – in quanto le prestazioni di ciascun
condomino sono dirette ad uno scopo Comune (il pagamento dell’intera somma) – la
presenza e la volontà concorde di tutti è essenziale. Per l’esistenza di un
negozio stipulato dai condomini, che vincoli l’intero gruppo dei partecipanti al
gruppo – e consegua lo scopo comune (nella specie, configurato dall’intendimento
a prestare lo strumento per adempiere, vale a dire di raccogliere l’intera somma
richiesta dall’Amministrazione finanziaria) – è necessaria la presenza ed il
consenso d i tutti gli aventi diritto.
Il che nella specie non sussiste, essendo incontroverso, in fatto, che alle
riunioni non abbiano partecipato tutti i condomini.
4. Con il quarto motivo il ricorrente deduce omessa ed incompleta
motivazione e violazione dell’art. 2041 cod. civ., in quanto l’amministratore è
legittimato a sostenere la validità del deliberato assembleare anche in via
sussidiaria e sotto il profilo dell’arricchimento senza causa (il punto non era
stato sollevato dalle parti e la sentenza lo decide in modo abnorme).
4.1 Neppure questo motivo è fondato.
Per la verità l’amministratore non ha una generalizzata legittimazione attiva
per tutto cio’ che concerne le cose comuni.
A norma dell’art. 1131 C.C. l’amministratore, senza la necessità di una
specifica deliberazione assembleare, è legittimato ad agire in giudizio nei
confronti dei singoli condomini e dei terzi nelle materie specificamente
contemplate e precisamente: a) l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea
dei condomini; b) la disciplina dell’uso delle cose comuni, cosi’ da assicurare
il godimento a tutti i partecipanti al condominio; c) la riscossione dai
condomini dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato
dall’assemblea; d) il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti
alle parti comuni dell’edificio. Tra queste materie evidentemente non si
comprende la proposizione dell’azione di indebito arricchimento. Essendo la sua
legittimazione attiva ristretta alle materie che formano oggetto delle
attribuzioni sostanziali (art. 1131 comma 1 cod. civ.), l’amministratore di un
condominio