Le novità per il condominio. Via libera al disegno di legge che modifica la normativa
Il «nuovo»
condominio prende forma. La commissione Giustizia del Senato ha dato il via
libera giovedi’ al Ddl unificato elaborato dal comitato ristretto guidato dal
relatore Franco Mugnai (sulla base del testo inizialmente presentato nel
settembre 2002 da Ettore Bucciero). Il provvedimento è stato licenziato con
alcune modifiche di merito rispetto alle soluzioni emerse negli ultimi giorni
(si veda «Il Sole-24 Ore» del 15 maggio).
Al "condominio"
non è stata riconosciuta piena personalità giuridica, ma una parziale "soggettività".
Nei confronti dell’ente condominio, infatti, si potranno effettuare trascrizioni
nei registri immobiliari, sia a favore che contro.
La figura
dell’amministratore di condominio esce rafforzata nei poteri. Ma coerentemente
sono state ampliate le responsabilità connesse alla gestione condominiale, con
la possibilità di siglare polizze assicurative a tutela dei proprietari degli
immobili anche con riguardo alla normativa sulla sicurezza.
Sono stati
fissati, inoltre, tetti al prelievo di fondi da parte dello stesso
amministratore. Ai condomini con più di nove unità immobiliari è concessa la
facoltà di indicare per ciascun trimestre le somme alle quali l’amministratore
potrà attingere senza dover chiedere la preventiva autorizzazione assembleare.
La quota dovrà
essere commisurata al bilancio preventivo e non, come indicato in un primo
momento, al bilancio di cassa degli anni precedenti. E’ stato chiarito poi che i
condomini non morosi devono essere "perseguiti" dopo quelli morosi, e che è
preciso dovere dell’amministratore procedere contro questi ultimi con
tempestività, salvo rispondere personalmente dell’eventuale negligenza. Per
quanto concerne i conduttori, il testo di riforma ne accresce gli spazi di
partecipazione alle assemblee e alle decisioni su servizi comuni e spese
connesse, ma sancisce a loro carico l’obbligo di "rispondere" prima dei
proprietari-locatori in caso di inadempienze.
Nella direzione
di una maggiore trasparenza nella gestione del condominio vanno altre due norme
approvate ieri. In primo luogo, si prevede che all’esterno dell’edificio sia
posta una targhetta con i recapiti dell’amministratore. Su un piano diverso, si
è stabilito che nel caso in cui una parte potenzialmente comune sia posta
nell’esclusiva disponibilità di qualcuno, ne deve essere esplicitamente
dichiarata la destinazione d’uso.
Ha trovato,
infine, conferma il superamento del principio dell’unanimità per deliberare il
cambiamento di destinazione di parti comuni che abbiano perduto la loro
funzione.
***
Vediamo una
sintesi dei principali cambiamenti in itinere.
Il nuovo concetto
di condominio
Finora era
considerato come condominio uno stabile a sviluppo verticale, dotato per forza
di parti comuni (tetto, muri portanti, scale, fondazioni eccetera).
Ora, con
l’articolo 1117-bis del Ddl pare si intenda far rientrare nella definizione non
solo i supercondomini (insiemi di palazzi con beni comuni come portineria,
giardini, garage) ma anche i complessi "orizzontali" di villette singole o a
schiera, che, fino a oggi, potevano scegliere tra le regole della comunione e
quelle del condominio, a seconda delle opportunità o delle norme del
regolamento contrattuale.
Restano irrisolti
i problemi dei complessi consortili, insiemi di più palazzi serviti da strade
di collegamento, da illuminazione, rete idrica e fognaria e parcheggi comuni a
cui possono partecipare anche i Comuni, con opere di urbanizzazione primaria.
Resta ambiguo
anche l’inquadramento dei complessi in multiproprietà, costituiti con difficili
commistioni tra condominio, comunione, azionariato diffuso, trust di diritto
estero e altro ancora. Altro nodo non sciolto, per i grandi complessi, è lo
scontro tra le norme del Codice civile sulla servitù e quelle sul condominio
che, per esempio, impediscono di chiarire la suddivisione delle spese di
manutenzione delle strade di cui alcuni non hanno la proprietà, ma solo il
diritto di passaggio.
L’uso singolo
delle parti comuni
L’ambizione di
giungere a una regolamentazione globale del pianeta condominio ha portato alla
cancellazione dell’articolo 1139 del Codice, che fa riferimento alle norme sulla
comunione per quanto non espressamente previsto da quelle condominiali.
Se cosi’ fosse il
Ddl amputerebbe la regolamentazione del condominio di norme indispensabili,
conferendo inoltre al condominio eccessivi poteri rispetto al singolo.
Risulterebbe inapplicabile, per esempio, l’articolo 1102 del Codice che prevede
la libertà del singolo di servirsi (anche con opere edili) delle parti comuni,
alla condizione di non creare pregiudizi agli altri. Sarebbe cosi’ reso
impossibile, tra l’altro, il recupero abitativo dei sottotetti privati senza
l’assenso dell’assemblea all’apertura di lucernari nel tetto che invece è
comune.
L’impossibilità di ricorrere alle regole della comunione è sconsigliabile in
certi casi critici, come quelli dei mini-condomini costituiti da villette
bifamiliari con appartamenti sovrapposti.
Pensiamo, ad
esempio, al caso della ricostruzione di una terrazza a lastrico solare a uso
esclusivo: chi la utilizza pagherebbe solo un terzo della spesa mentre l’unica
persona chi vi abita sotto dovrebbe sostenerne i due terzi. Il che è,
evidentemente, iniquo.
Modifica
millesimi
Rimane irrisolto
dal progetto di riforma l’argomento-principe delle liti condominiali: la
modifica dei regolamenti condominiali contrattuali e soprattutto dei millesimi.
Sulle condizioni
per la modifica di quelli di proprietà (errore nella stesura, innovazioni di
vasta portata) e di quelli di gestione (accettazione protratta nel tempo) la
Cassazione si è espressa anche a Sezioni unite, per poi contraddirsi in pieno
pochi mesi dopo.
di Silvio Rezzonico e Alberto Stringhi –
www.ilsole24ore.it
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