La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta annullabilità e non nullità – CASSAZIONE CIVILE, Sezioni Unite, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005

Lannullabilità delle delibere
condominiali puo’ essere eccepita dai condomini – che per un qualunque motivo,
non sono stati convocati all’appuntamento – non oltre i 30 giorni dall’avvenuta
riunione. In pratica la delibera deve essere impugnata entro un mese dalla sua
approvazione.

Secondo le Sezioni Unite, devono
"qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le
delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico,
alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella
competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali,
sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei
condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto".
Devono, invece "qualificarsi annullabili – proseguono le Sezioni unite –
le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle
adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal
regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di
prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di
convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da
irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che
richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto". Conclude la
Suprema Corte che la "mancata comunicazione, a taluno dei condomini,
dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la
nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata
nel termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137, terzo comma, Cc –
decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini
dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di
tutti i partecipanti al condominio".

CASSAZIONE CIVILE, Sezioni Unite, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La controversia trae origine da
impugnazione proposta (con atto di citazione del 19 febbraio 1997) da due
condomini, F.M. e A.G., del complesso immobiliare sito in Roma, via Tor dè
Schiavi 3819, avverso tre delibere dell’assemblea del condominio (adottate il
18 settembre 1995, il 15 dicembre 1995 e il 23 settembre 1996) concernenti
l’approvazione del consuntivo relativo alle spese ordinarie per l’anno
1995/1996, la ripartizione delle spese per alcuni lavori straordinari e il
riparto della tassa di occupazione suolo pubblico. Le ragioni dell’impugnazione
erano la mancanza nel verbale dell’indicazione dei condomini che avevano
partecipato all’assemblea e dell’entità delle spese deliberate; l’errata
ripartizione, essendo stata effettuata sulla base di fittizi valori millesimali
ed essendo state poste a loro carico spese sostenute per l’esclusiva utilità
di condomini di altra palazzina.

Il
Tribunale – ritenute le ragioni prospettate (come l’utilizzo di criteri
contrari alla legge per la ripartizione delle spese) quali motivi di nullità
delle delibere – rigettava la domanda nel merito, sostenendo che risultavano
documentalmente smentite le omissioni nel verbale e l’utilizzo di tabelle
millesimali fittizie e che la dedotta errata ripartizione delle spese era
sfornita di prova.

Con
sentenza 1354/2000, la Corte d’appello di Roma dichiarava inammissibile
l’appello principale del M. e G.; in accoglimento dell’appello incidentale del
condominio e in riforma della sentenza del Tribunale, dichiarava i due
condomini decaduti dal diritto di proporre impugnazione avverso le suddette
delibere per decorrenza del termine di legge, perchè i vizi dedotti erano da
inquadrare nell’ambito dell’annullabilità e non della nullità delle delibere.
In particolare la Corte d’appello riteneva il vizio di omessa comunicazione
dell’avviso di convocazione dell’assemblea vizio del procedimento rientrante
nell’annullabilità, e le delibere di ripartizione in concreto delle spese
condominiali, anche se adottate in violazione dei criteri legali o
convenzionali, annullabili, in quanto rientranti nell’esercito delle
attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c., dovendo la loro impugnazione
avvenire entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., non
rispettato.

I
condomini M. e C.
hanno chiesto la cassazione di detta sentenza, formulando tre motivi di
censura.

Il
condominio ha resistito con controricorso.

La
seconda sezione civile, con ordinanza del 18 novembre 2003, ha rilevato la
presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla
riconducibilità dei vizi delle delibere assembleari nell’ambito della nullità
o annullabilità.

Per
la composizione del contrasto, il Primo Presidente, ai sensi dell’art. 374,
secondo comma, c.p.c. ha rimesso la questione alle sezioni unite.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso contiene tre motivi.

a) Il primo motivo riguarda la
violazione dell’art. 1136, sesto comma, c.c. Affermano i ricorrenti che dalla
lettera della legge, secondo cui "l’assemblea non puo’ deliberare se non
consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione",
deriverebbe che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora
l’assemblea deliberi senza che anche uno solo dei condomini sia stato invitato
alla riunione.

b) Il secondo motivo denuncia la
falsa applicazione dell’art. 1137, secondo e terzo commi, c.c. Premesso di aver
dedotto con i motivi d’appello l’omissione nel verbale dei nominativi dei
condomini presenti (ovvero assenti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei
millesimi e dell’entità delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti
sostengono la nullità di tali delibere e non l’annullabilità, che la Corte
d’appello avrebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell’art. 1137
cit. In particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi
indispensabili per il riscontro della validità della costituzione assembleare:
l’indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini della
verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c.

c) Il terzo
motivo concerne la violazione dell’art. 1123, terzo comma, c.c. I ricorrenti
assumono che, essendo state poste a loro carico spese – quali la tassa di
occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un
ascensore – che dovevano essere a carico solo dei condomini che ne traevano
utilità, la delibera è nulla.

2.
I motivi sono stati contestati dal condominio che, dopo aver evidenziato
rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio non si sono
mai doluti della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione
dell’assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono
riconducibili nell’ambito dell’annullabilità e non della nullità.

3.
E’ bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della
mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea è entrata nel
thema decidendum, evidentemente perchè ritenuta strettamente connessa con
quella della mancata indicazione dei nominativi dei condomini, tant’è che di
essa espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag.
6), donde l’infondatezza del profilo di inammissibilità prospettato dal
condominio.

4.
Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l’ordinanza di remissione è se
comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la mancata
comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, anche ad un solo
condomino; b) l’omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e
dell’entità delle spese deliberate e approvate; c) l’errata ripartizione delle
spese.

5.
Prima di procedere all’esame del contrasto, è opportuno effettuare una, sia
pur sintetica, ricognizione dell’orientamento della Corte e della dottrina in
tema di nullità e annullabilità delle delibere dell’assemblea condominiale.

5.1.
La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con
vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alla formazione della
volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle
prescritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con
maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge
o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito,
a volte specificandolo come oggetto contrario all’ordine pubblico, o alla
morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra nella
competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali
sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei
condomini; le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

5.2.
Nell’ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al
regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi
annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni
legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione
o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità
nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da
incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all’amministratore; le
delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione
all’oggetto.

6.1.
In particolare, premesso che l’art. 1137 c.c. ha un’ampia portata ma non si
riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto alcuno in forza
di principi generali indiscutibili, e percio’ attaccabili in ogni tempo da
chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono nulle le delibere prive
dei requisiti essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente
costituite (anche perchè non sono stati invitati tutti i condomini) o con
maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile
o illecito; quelle esorbitanti dalla sfera dei compiti dell’assemblea; quelle
che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul
proprio piano o appartamento. Considerano annullabili le delibere affette da
vizi formali, prese in violazioni di prescrizioni convenzionali, regolamentari
attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea.

6.2.
Altri autori, operando un accostamento con i principi generali e le
disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le
delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della assemblea,
la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli legali, contenuto
illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spettanti a ciascun
condomino, e quelle contrarie a norme imperative. Sono, invece, annullabili le
delibere assunte a seguito di un procedimento viziato, ovvero inficiate da
eccesso di potere perchè invadono il campo riservato alla competenza
dell’amministratore.<span sty