Sui fallimenti tutela con rischi

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La nuova disciplina sui fallimenti immobiliari
presenta alcuni punti critici. Tali da rischiare, al di là delle pur lodevoli
itenzioni, di compromettere l’obiettivo di realizzare un’effettiva tutela degli
acquirenti: da un lato, i costi della fideiussione e dell’assicurazione che i
costruttori dovranno consegnare ad ogni acquirente verranno infatti ribaltati
sugli acquirenti, con un inevitabile risultato inflattivo; d’altro lato, i
rimedi che la legge appresta per salvaguardare gli acquirenti devono in larga
parte essere consideati come insoddisfacenti.
I pagamenti " in nero". E’ chiaro innanzitutto che la legge puo’ funzionare solo
se si ipotizza che tutti i pagamenti che il costruttore percepisce siano " alla
luce del sole", scenario che come noto si verifica solo nel non frequente caso
delle imprese molto grandi e/ o molto corrette. Se c’è " nero" non ci puo’
essere tutela, perchè la fideiussione non puo’ garantire se non pagamenti
effettuati " ufficialmente"; quindi la nuova legge tanto più funziona quanto
meno " nero" scorre sui tavoli della contrattazione immobiliare, ed è quindi
facile per il momento ( e cioè a meno di improvvisi e sorprendenti cambiamenti
di costume) essere completamente pessimisti.
Il limitato campo di applicazione della fideiussione. Gli acquirenti non devono
attendersi miracoli dalle fideiussioni che verranno loro consegnate: esse
infatti copriranno " solo" il caso del fallimento del costruttore ( oltre raro
caso del pignoramento dell’immobile acquistato), lasciando quindi scoperti altri
eventi nei quali le esigenze di tutela degli acquirenti sono di eguale ( se non
di superiore) importanza: il caso del costruttore che venda l’immobile ad una
pluralità di acquirenti, il caso del costruttore che non rispetta i tempi di
consegna, il caso del costruttore che violi gli impegni assunti nel capitolato,
il caso del costruttore che subisca un sequestro dell’immobile o che non riesca
ad effettuare le vendite perchè sull’immobile sono state trascritte le domande
giudiziali del più vario contenuto, eccetera. In tutti questi casi
all’acquirente resta " solo" il rimedio della " normale" azione di risarcimento
del danno, con cio’ che ne deriva in ordine a costi legali elevatissimi, tempi
di giustizia infiniti e completa frustrazione del sogno di acquisire con
serenità la proprietà e la disponibilità di una abitazione.
I fideiussori improbabili.
Accanto a banche e assicurazioni, la nuova legge dispone che la fideiussione da
consegnare all’acquirente puo’ essere rilasciata anche da qualsiasi società
finanziaria iscritta nell’apposito elenco previsto dall’articolo 107 della legge
bancaria. E’ noto ( anche senza dover ricordare le tristi vicende delle
fideiussioni delle società calcistiche) a chiunque abbia un minimo di
esperienza professionale che, nell’ambito delle finanziarie, accanto a soggetti
di indubbia moralità, prosperano ( e ancor più da oggi prospereranno) soggetti
completamente privi di patrimonio, la cui solvibilità è almeno incerta e la
cui disponibilità ad aderire a richieste di rilascio di garanzie senza opporre
riserve ( anche ai richiedenti più improbabili) è inversamente proporzionale
alla disponibilità ad accogliere le richieste di escussione delle fideiussioni
rilasciate.
La fideiussione non è a " prima richiesta". Se la legge impone che la
fideiussione sia rilasciata con la clausola di rinuncia del fideiussione alla
preventiva escussione del debitore principale, la legge non pretende invece che
la fideiussione sia rilasciata nella forma cosiddetta a " prima" o a " semplice"
richiesta, e cioè nella forma del contratto autonomo di garanzia.
Se la fideiussione è autonoma, il fideiussore deve pagare il creditore ( e
cioè, nel nostro caso, l’acquirente " tradito" o comunque compromesso dal
costruttore) senza discutere. Se invece la fideiussione non è autonoma, il
fideiussore puo’ rifiutare il pagamento sollevando al creditore tutte le
contestazioni che avrebbe potuto sollevare il debitore principale ( il
costruttore, nel nostro caso): ad esempio, visto che la fideiussione ( in quanto
elemento " accessorio" del credito) è valida solo se valido il rapporto
garantito ( articolo 1959 del Codice civile), se il fideiussore solleva
eccezioni circa la validità del contratto garantito, il creditore puo’ dire
addio alle sue ragioni. E c’è da scommettere che i fideiussori più
spregiudicati faranno di tutto per costringere gli acquirenti a liti defatiganti
e costose per spuntare alfine ridicoli accordi transattivi.

Angelo Busani, Il Sole
24 Ore