Condono congelato, vendite a rischio, In attesa del nuovo provvedimento necessaria la massima attenzione agli acquisti di immobili.

Un bene con un abuso edilizio non sanabile ha un valore minore: per esempio, un
sottotetto non sanabile come abitazione ha valore solo come accessorio,
quantificabile orientativamente in un terzo del valore di una abitazione. Allo
stesso modo, un’abitazione che ha una tettoia o un terrazzo o una piscina non
sanabile subisce un deprezzamento consistente. Gli effetti fiscali sono ancora
più temibili, in quanto, per tornare all’esempio del sottotetto non abitabile,
l’acquirente che avrebbe diritto ai benefici per l’acquisto della prima casa non
riesce a sfruttare questo vantaggio e subisce un costo dell’immobile superiore
dell’8% (oltre a non poter usare il sottotetto come abitazione). Di fronte a
queste difficoltà, le parti contraenti sarebbero spesso disposte a restituire
il bene immobile e tornare in possesso della somma versata.

Ma per restituire un manufatto che presenta problemi urbanistici, occorre un
nuovo rogito (con relative spese fiscali e professionali) oppure un sentenza
(con relativi costi e tempi). Quindi, occorre verificare tutte le possibilità
per conservare il rapporto contrattuale, limitando i danni in attesa di nuove
norme statali e regionali. Una prima distinzione da fare riguarda trasferimenti
di immobili in cui vi sia abusività integrale o parziale. Un manufatto
integralmente abusivo, privo di concessione edilizia, successivo al 1977 o
realizzato in totale difformità, poteva essere venduto tra l’ottobre del 2003 e
il 7 luglio 2004 se vi era allegata una domanda di sanatoria. Oggi tuttavia
l’immobile ha un minor valore, per il rischio generato dall’orientamento
restrittivo della Corte costituzionale e delle Regioni, che non si riesca a
sanare il manufatto stesso.

Gli unici casi in cui venditore e acquirente non possono litigare sono questi:

– l’acquirente ha acquistato il manufatto a suo rischio e pericolo, dichiarando
di assumersi i rischi di un diniego di sanatoria;

– l’acquirente ha dichiarato di acquistare un manufatto privo delle
caratteristiche di utilizzabilità (ad esempio, un sottotetto non abitabile),
con un corrispettivo corrispondente al valore di un manufatto non utilizzabile
come abitazione (o ufficio, o negozio eccetera). Problemi rilevanti sorgono
invece quando il corrispettivo non è integralmente pagato, quando vi sono delle
fideiussioni del venditore a garanzia, oppure più semplicemente quando il
venditore si è assunto l’onere di completare la sanatoria per pagamenti e
adempimenti tecnici. In questo caso, il venditore deve rispettare tutti gli
impegni relativi all’ottenimento della sanatoria, dimostrando di fare tutto il
possibile per far conseguire all’acquirente un manufatto con caratteristiche
corrispondenti a quelle dichiarate.