Regolamento SIIQ (società di investimento immobiliare quotate), – DECRETO MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE 7 Settembre 2007 n. 174
n. 174
(pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 248 del 24 ottobre 2007)
REGOLAMENTO RECANTE DISPOSIZIONI IN MATERIA DI SIIQ (SOCIETA’ DI INVESTIMENTO
IMMOBILIARE QUOTATE), IN ATTUAZIONE DELL’ARTICOLO 1, COMMA 141, DELLA LEGGE 27
DICEMBRE 2006, N. 296.
Il Ministro dell’economia e delle finanze
Visto l’articolo 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296,
recanti disposizioni in materia di regime opzionale speciale civile e fiscale
per le società per azioni residenti nel territorio dello Stato, i cui titoli di
partecipazione siano negoziati in mercati regolamentati, svolgenti in via
prevalente attività di locazione immobiliare;
Visto, in particolare, il comma 125 del citato articolo 1 della legge n. 296 del
2006, che prevede limiti e condizioni ricorrendo i quali il regime speciale puo’
essere esteso, in presenza di opzione congiunta, alle società per azioni
residenti nel territorio dello Stato non quotate, svolgenti anch’esse attività
di locazione immobiliare in via prevalente;
Visto il testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente
della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917;
Visto il decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446;
Visto il testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione
finanziaria, ai sensi degli articoli 8 e 21 della legge 6 febbraio 1996, n. 52,
di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58;
Visto l’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, recante
disposizioni in materia di decreti ministeriali aventi natura regolamentare;
Udito il parere del Consiglio di Stato, espresso nell’adunanza della sezione
consultiva per gli atti normativi del 21 maggio 2007;
Vista la comunicazione al Presidente del Consiglio dei Ministri, a norma
dell’articolo 17, comma 3, della citata legge n. 400 del 1988 effettuata con
nota n. 3/10699 del 25 giugno 2007;
Adotta il seguente regolamento:
Art. 1.
Definizioni
1. Ai fini dell’applicazione della disciplina contenuta nell’articolo 1, commi
da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 e nel presente regolamento,
si intende per:
a) "SIIQ": una società per azioni residente, le cui azioni siano ammesse alle
negoziazioni su mercati regolamentati, svolgente, secondo i criteri di
prevalenza previsti dall’articolo 1, comma 121, della legge 27 dicembre 2006, n.
296 e dall’articolo 6 del presente regolamento, le attività indicate alla
successiva lettera c) e che opti per il regime speciale ai sensi dell’articolo
1, comma 119 della citata legge 27 dicembre 2006, n. 296;
b) "SIINQ": una società per azioni residente non quotata, svolgente, secondo i
criteri di prevalenza previsti dall’articolo 1, comma 121, della citata legge n.
296 del 2006 e dall’articolo 6 del presente regolamento, le attività indicate
alla successiva lettera c), controllata da una SIIQ che abbia i requisiti per il
consolidamento di cui agli articoli 117, comma 1, e 120 del testo unico delle
imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22
dicembre 1986, n. 917, i cui diritti di voto e di partecipazione agli utili
siano posseduti per almeno il 95 per cento dalla stessa controllante o da altre
SIIQ e che eserciti l’opzione congiunta per il regime speciale ai sensi
dell’articolo 1, comma 125 della legge n. 296 del 2006;
c) "gestione esente": l’attività di locazione di immobili posseduti a titolo di
proprietà, di usufrutto o di altro diritto reale, nonchè in base a contratti
di locazione finanziaria; l’attività di locazione derivante dallo sviluppo del
compendio immobiliare; il possesso di partecipazioni, costituenti
immobilizzazioni finanziarie ai sensi dei principi contabili internazionali, in
altre SIIQ o in SIINQ;
d) "gestione imponibile": le attività diverse da quelle indicate alla lettera
c) o aventi ad oggetto beni diversi da quelli ivi considerati;
e) "regime speciale": il regime di esonero dall’imposta sul reddito delle
società e dall’imposta regionale sulle attività produttive, del reddito
d’impresa e del valore della produzione derivanti dalla gestione esente,
determinati in base alle disposizioni del testo unico delle imposte sui redditi,
di cui al decreto del Presidente della repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e del
decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, fatte salve le deroghe previste
dall’articolo 1, commi da 119 a 141 della citata legge n. 296 del 2006 e dal
presente regolamento;
f) "imposta d’ingresso": il prelievo del 20 per cento a titolo sostitutivo di
imposta sul reddito delle società e imposta regionale sulle attività
produttive, da applicarsi secondo le regole previste nell’articolo 1, commi da
126 a 129 della citata legge n. 296 del 2006 e nell’articolo 4 del presente
regolamento, per il passaggio al regime speciale;
g) "valore normale": il fair value (valore equo) di un immobile posseduto a
titolo di proprietà o di usufrutto o di altro diritto reale, determinato in
base ai principi contabili internazionali (IAS 40);
h) "riserve esenti": le riserve accantonate durante la vigenza del regime
speciale formate con utili non distribuiti derivanti dalla gestione esente;
i) "principi contabili internazionali": i principi contabili internazionali e le
relative interpretazioni adottati secondo la procedura di cui all’articolo 6 del
regolamento (CE) 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 luglio
2002.
Art. 2.
Opzione per il regime speciale
1. L’opzione per il regime speciale si esercita presentando, entro il termine
previsto dall’articolo 1, comma 120, della citata legge n. 296 del 2006,
l’apposito modello approvato con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle
entrate, secondo le modalità ivi stabilite.
2. I requisiti previsti dalla norma devono essere posseduti all’inizio del primo
periodo d’imposta dal quale il soggetto che esercita l’opzione intende avvalersi
del regime speciale.
3. Le società, nell’opzione per il regime speciale ai sensi del comma 1,
dichiarano il possesso dei requisiti di cui all’articolo 1, comma 119 della
citata legge n. 296 del 2006. Il possesso dei requisiti relativi ai diritti di
voto e di partecipazione agli utili previsti ai fini dell’accesso al regime
speciale viene dichiarato sulla base delle risultanze a disposizione della
società che esercita l’opzione.
4. Nel caso in cui uno o più requisiti non siano posseduti al momento di
esercizio dell’opzione viene dato atto di tale circostanza nella comunicazione.
In queste ipotesi l’opzione non produce effetti se la ricorrenza dei requisiti
non intervenga a decorrere dall’inizio del primo periodo d’imposta da cui si
intende applicare il regime speciale. Il possesso di tali requisiti in momento
successivo all’esercizio della opzione produce effetto e consente l’accesso al
regime speciale solo ove comunicato all’Agenzia delle entrate, secondo le
modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 1 del presente
articolo, entro trenta giorni dall’inizio del medesimo periodo di imposta.
5. Per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 30 giugno 2007, in
fase di prima applicazione, l’opzione per il regime speciale ha effetto anche
nel caso in cui le azioni della società siano ammesse alle negoziazioni su
mercati regolamentati entro il 30 aprile 2008. Della intervenuta quotazione nel
termine del 30 aprile 2008 deve essere data comunicazione, secondo le modalità
stabilite con il provvedimento di cui al comma 1 del presente articolo,
all’Agenzia delle entrate, entro trenta giorni dalla conclusione del
procedimento di ammissione alla negoziazione sui mercati regolamentati.
6. Con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate di cui al comma
1 sono stabilite le modalità per l’esercizio dell’opzione per il regime
speciale di cui all’articolo 1, comma 125 della citata legge n. 296 del 2006 da
parte di società non ammesse alle negoziazioni su mercati regolamentati.
Art. 3.
Vigilanza, modifiche statutarie
1. Lo statuto della SIIQ e della SIINQ deve prevedere:
a) le regole in materia di investimenti;
b) i limiti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte;
c) il limite massimo di leva finanziaria consentito, a livello individuale e di
gruppo.
2. Le SIIQ danno conto nell’informativa finanziaria infra annuale e nella
relazione sulla gestione della situazione della società in relazione alle
previsioni statutarie di cui al comma 1. La vigilanza di cui al comma 141
lettera a) dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296, è esercitata
dalla Banca d’Italia e dalla Consob nell’ambito dei poteri stabiliti dalle norme
vigenti.
3. Con provvedimento del direttore della Agenzia delle entrate da emanare entro
il 31 dicembre 2007 viene istituito l’elenco delle società ammesse al regime
fiscale privilegiato reso pubblico mediante comunicazione informatica ed
aggiornato periodicamente con cadenza almeno annuale.
4. Le società di gestione dei mercati evidenziano le azioni delle società in
regime speciale ammesse alle negoziazioni.
Art. 4.
Applicazione dell’imposta d’ingresso
1. Tra gli immobili che per effetto dell’esercizio dell’opzione per il regime
speciale si considerano realizzati a valore normale rientrano anche quelli
destinati alla locazione detenuti in base a contratto di locazione finanziaria.
Possono essere inclusi anche quelli destinati alla vendita, ma a condizione che
siano conseguentemente riclassificati in bilancio tra quelli destinati alla
locazione.
2. In caso di immobili o di diritti reali sottoposti alla disciplina di
rivalutazione o riallineamento di cui all’articolo 1, commi da 469 a 476, della
legge 23 dicembre 2005, n. 266, si assume come costo fiscale quello comprensivo
dei maggiori valori assoggettati ad imposta sostitutiva in base a tale
disciplina, anche se non ancora riconosciuti agli effetti della stessa.
3. Il realizzo a valore normale riguarda sia i fabbricati, sia le aree su cui
gli stessi insistono ivi incluse quelle pertinenziali e le aree fabbricabili.
4. Il valore normale assunto a base di determinazione dell’imposta d’ingresso
costituisce il nuovo costo fiscale degli immobili e dei diritti reali sugli
immobili indicati al comma 3 a partire dal quarto periodo d’imposta successivo a
quello anteriore all’ingresso nel regime speciale.
5. Qualora, prima dell’inizio del quarto periodo d’imposta successivo a quello
anteriore all’ingresso nel regime speciale, si verifichi l’alienazione degli
immobili o dei diritti reali su immobili, il costo fiscalmente riconosciuto
degli stessi è rettificato della plusvalenza o della minusvalenza che ha
concorso a formare la base imponibile dell’imposta d’ingresso sostitutiva.
L’imposta d’ingresso sostitutiva versata, riferibile agli immobili o ai diritti
reali oggetto di alienazione, costituisce credito d’imposta scomputabile
dall’imposta sul reddito delle società, ai sensi dell’articolo 79 del testo
unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
6. Le disposizioni del comma 5 si applicano, altresi’, nel caso in cui, in
relazione a uno dei periodi di sospensione degli effetti derivanti
dall’applicazione dell’imposta d’ingresso, si verifichi una delle cause di
decadenza dal regime speciale di cui all’articolo 1, commi 122 e 123 della
citata legge n. 296 del 2006.
Art. 5.
Opzione per l’inclusione nel reddito d’impresa
1. La scelta per l’inclusione nel reddito d’impresa prevista dall’articolo 1,
comma 130 della citata legge n. 296 del 2006 va esercitata in sede di
presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in
cui gli immobili e i diritti reali su immobili si considerano realizzati a
valore normale.
2. Il valore normale assunto a base di determinazione dell’importo da includere
nel reddito d’impresa costituisce, a tutti gli effetti, il nuovo costo fiscale
degli immobili e dei diritti reali sugli immobili a partire dal periodo
d’imposta successivo a quello in cui gli immobili e i diritti si considerano
realizzati.
3. Nel caso in cui, esercitando la facoltà prevista dall’articolo 1, comma 130,
della citata legge n. 296 del 2006 l’importo complessivo delle plusvalenze, al
netto delle eventuali minusvalenze concorre alla formazione del reddito
d’impresa per quote costanti, le quote imputate, durante la vigenza del regime
speciale, costituiscono comunque componenti della gestione imponibile e il
valore normale si considera costo fiscale riconosciuto per la parte di esso
proporzionalmente corrispondente alla quota assunta a tassazione in ciascun
periodo d’imposta immediatamente antecedente.
4. Ferma restando l’applicazione delle ordinarie regole previste dal decreto
legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, ai fini della base imponibile dell’imposta
regionale sulle attività produttive, concorrono anche le plusvalenze, al netto
delle eventuali minusvalenze, relative agli immobili indicati nel comma 1,
secondo periodo, dell’articolo 4.
5. L’eventuale decadenza dal regime speciale non fa venir meno gli effetti
collegati alla inclusione nel reddito d’impresa delle plusvalenze al netto delle
minusvalenze.
Art. 6.
Verifica dei criteri di prevalenza
1. Ai fini della verifica delle condizioni di prevalenza dell’attivo
patrimoniale destinato alla gestione esente e dei componenti positivi di reddito
da essa derivanti, assumono rilevanza i dati risultanti dal bilancio di ciascun
esercizio a partire dal primo esercizio di applicazione del regime speciale.
2. Per la verifica del parametro di prevalenza patrimoniale, il valore degli
immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale o in base a
contratto di locazione finanziaria destinati alla locazione e delle
partecipazioni costituenti immobilizzazioni finanziarie in altre SIIQ o in SIINQ
va rapportato al valore complessivo dell’attivo patrimoniale senza tenere conto:
del valore degli immobili o dei diritti reali su immobili adibiti a sede della
SIIQ o della SIINQ o direttamente utilizzati come uffici dalle stesse; delle
disponibilità liquide; dei finanziamenti verso società del gruppo; dei crediti
per corrispettivi derivanti dalla gestione esente non ancora incassati nonchè
degli eventuali crediti IVA ricollegabili alla medesima gestione esente.
3. Per la verifica del parametro di prevalenza reddituale, l’ammontare
complessivo dei ricavi e dei dividendi derivanti dalla gestione esente va
rapportato all’ammontare complessivo dei componenti positivi del conto economico
senza tenere conto degli incrementi relativi agli immobili in costruzione
destinati alla locazione.
4. Fermo restando quanto previsto all’articolo 1, comma 121 della citata legge
n. 296 del 200