DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n.122 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.
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Le nuove tutele anti fallimento entreranno in
vigore il 21 luglio 2005. In base alla nuova legge, i contratti aventi ad
oggetto edifici da costruire dovranno essere accompagnati da una fideiussione
bancaria o assicurativa che garantisca gli esborsi effettuati dal promissario
acquirente prima del rogito definitivo. All’atto della stipula dell’atto
definitivo all’acquirente dovrà essere consegnata una assicurazione decennale a
garanzia dei vizi di costruzione. Previsto poi l’istituzione di un fondo di
solidarietà per risarcire chi sia incapparo nel fallimento di imprese
costruttrici.
(Litis, 8 Luglio 2005)
DECRETO LEGISLATIVO
20 giugno 2005,
n.122
Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per
la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri,
adottata nella riunione del 18 febbraio 2005;
Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei
deputati e del Senato della Repubblica;
Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni
parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni
meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge
di delegazione;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella
riunione del 10 giugno 2005;
Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il
Ministro dell'economia e delle finanze, con il Ministro delle
infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle
politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive;
E m a n a
il seguente decreto legislativo:
Art. 1.
Definizioni
1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:
a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria
acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia
stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia
o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non
immediato, a sè o ad un proprio parente in primo grado, della
proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorchè non socio
di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la
cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o
l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per «costruttore»: l'imprenditore o la cooperativa edilizia
che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire,
ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di
leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il
trasferimento non immediato in favore di un acquirente della
proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga
edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la
realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque
eseguita da terzi;
c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi
in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad
esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del
contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria,
concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;
d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia
stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da
edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata
versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del
certificato di agibilità.
Art. 2.
Garanzia fideiussoria
1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità
il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto
reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le
medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore
è obbligato, a pena di nullità del contratto che puo' essere fatta
valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a
consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto
previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo
corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e
le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere
dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro
diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le
quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante,
nonchè i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello
indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state
versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per
ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità
di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per
iniziativa della stessa.
Art. 3.
Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione
1. La fideiussione è rilasciata da una banca, da un'impresa
esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti
nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo unico delle
leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo
1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve
garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione
di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore
di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei
relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta
situazione si è verificata.
2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle
seguenti date:
a) di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto
del contratto;
b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o
del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di
concordato preventivo;
d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di
insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione
coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.
3. La fideiussione puo' essere escussa a decorrere dalla data in
cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a
condizione che, per l'ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo
comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria
volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle
lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura
concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel
contratto preliminare.
4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della
preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo
1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile,
verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta
dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante
l'ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da
inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera
raccomandata con avviso di ricevimento.
5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non è
opponibile all'acquirente.
6. Il fideiussore è tenuto a pagare l'importo dovuto entro il
termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di
cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di
fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il
fideiussore è tenuto a rimborsare all'acquirente le spese da
quest'ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per
conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.
7. L'efficacia della fideiussione cessa al momento del
trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento
sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione.
Art. 4.
Assicurazione dell'immobile
1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare
all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una
polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio
dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a
copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i
danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice
civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti
costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della
costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula
del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Art. 5.
Applicabilità della disciplina
1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai
contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della
proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i
quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento
abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata
in vigore del presente decreto.
Art. 6.
Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi
dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo
ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un
immobile oggetto del presente decreto devono contenere:
a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n.
1), e 2826 del codice civile;
b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di
uso esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni
urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla
costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare
riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle
tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche
eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in
danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e
le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di
eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione
del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o
versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla
parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano
comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto
pagamento;
g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;
h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni
pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione
del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del
titolo dal quale derivano, nonchè la pattuizione espressa degli
obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali
obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del
contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se
non ancora rilasciato, nonchè di ogni altro titolo, denuncia o
provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese
appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
2. Agli stessi contratti devono essere allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da
utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e
valori omogenei, nonchè l'elenco delle rifiniture e degli accessori
convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto
o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al
progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica
degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze
esclusive e delle parti condominiali.
3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto
28 marzo 1929, n. 499.
Art. 7.
Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre
1993, n. 385
1. All'articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria
e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n.
385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) Il comma 6 è sostituito dal seguente:
«6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale
puo' ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo
costituiscono, ancorchè in corso di costruzione, il debitore, il
terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene
ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla
porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in
assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in
quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a
garanzia.»;
b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti:
«6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma
6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della
richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da
documentazione idonea a comprovare l'identità del richiedente, la
data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per
le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine
è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un
finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.
6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al
comma 6-bis, il richiedente puo' presentare ricorso al presidente del
tribunale nella cui circoscrizione è situato l'immobile; il
presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso,
designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto
pubblico di frazionamento sottosc
